周文胜 明源地产研究院
良好 的户型必要 通过计划 优化加以美满 才华 实现 。而户型优化每每 受到诸多客观因素限定 ，对于“已病”项目 ，我们必要 在现有的条件下运用可行的方法找出病因、改善空间。固然 ，优化过程会受到各方面条件的制约，偶然 间 优化的结果 也大概 达不到预期的结果 ，但仍能为投资方节流 大量时间 、人力、物力本钱 ，赢得可观的效益。本文具体 探究 治疗户型疑难杂症的路径与方法 。
望
“望 ”就是发现户型的“症状”的各种缺陷和不敷 。户型常见题目 的表现 有：各功能空间的面积配比不公道 、空间布局 不紧凑等等。各档次的户型有差别 要求和特点，关键是必要 满意 各层面斲丧 者的差别 需求，假如 各空间不能满意 这些需求 ，则意味着有病症存在，这些“症状”的存在都会影响斲丧 者的购房欲望。但是，对于大中小各档次户型的计划 不能一概而论 ，以下对各档次户型做出具体 分析：
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面积120㎡以下的小户型属于刚需型户型，倾向于房间数量 多 、功能空间面积可小但利用 要方便 。重要 诊断其房间数量 是否符合 ，客餐厅是否太大 ，厨卫面积是否过大，是否存在走道等过渡空间的浪费等题目 。
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面积120㎡~180㎡的户型属于改善型户型，对个性化要求较高 ，要求空间疏密有序。一样平常 主人房衣帽间最好是独立的，厨房的操纵 台面必要 加长，有对书房和多功能房的需求 。重要 诊断其客堂 或主人房的景观是否好 ，有没有独立的主卫、主人房衣帽间，是否存在进深过大，户型面积虽大但公共空间浪费，缺少实际 作用等题目 。优化户型留意 客堂 、餐厅可以不做大调解 ，面宽做得当 加大就行，做到功能空间布局 特点突出或某个计划 细节能感动 斲丧 者，不能简单 扩大各空间尺寸而户型仍旧 毫无特点和上风 。
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面积180㎡以上的大户型 ，此类户型的居住者各方面相对很成熟，具备较强的经济气力 ，对各个空间的盼望 值也差别 ，必要 思量 的因素更多，此类户型空间应做到公道 的“浪费 ”，把舒服 上升为享受 ，功能利用 与雅观 需求并存 。门厅、走道等公共交通空间要派头 ；起居空间要求分别 为会客堂 和家庭厅两个公私分明的空间，会客堂 彰显主人的个性与爱好，家庭厅容纳家庭集会 与娱乐；厨房与餐厅要主佣错开 ，中西分身 ；主人房要宽敞，个性十足，主卫功能俱全，而且景观视野肯定 要好 ，而对其他寝室 的要求不必要 特别 夸大 ；蕴藏 纳物空间最好分类设置。假如 计划 师不能敏感捕获 到大户型居住者生存 需求的个性化，纵然 各个空间的面宽 、进深加大，缺少大户型斲丧 者所寻求 的生存 方式 ，没有个性化的附加功能，大概 缺少他们彰显个人成绩 感的空间等，优化的户型也难以感动 斲丧 者的购房欲望。
总而言之 ，运用“望”可以找到“症状”的大抵 方向，找出计划 的一些原则性错误和硬伤 。这种“望”的本领 要求计划 师有较高的专业素养，长期 对生存 的过细 观察以及对空间审美的明白 力 ，深度明白 居住者不满意 居住近况 的缘故起因 ； 同时“望 ”的过程更必要 计划 师对项目整个定位有正确 的认知，可以或许 通过“望”明白 开辟 商对市场、对营销的团体 发展头脑 。
以上所述是“望”空间功能上的硬伤，实际 上每每 还会存在其他方面的硬伤。比方 ：相邻户型入户门、窗的位置是否影响私密性；门洞尺寸太小；剪力墙 、框架柱的设置虽满意 了布局 计划 要求但无法满意 日后隔墙的调解 ；给排水、电气和暖通装备 摆设 不公道 ，装备 管井一旦改动，其他空间关系也要改动，不调解 又难以满意 功能需求等等 。
通过“望 ”找出这些计划 上的硬伤，先圈注起来再举行 汇总 ，分析有无改善的大概 性、是大动还是 小动？“治疗”的本钱 有多少？采取 何种伎俩 举行 “治疗”？把多方面的好坏 关系报告 ，让各相干 单位 、部分 清楚 知道某些环节存在的倒霉 因素和题目 。题目 发现得越早，对于一样平常 性的调解 所涉及修改计划 的重复工作量则越小 ，对进度的影响和增长 的投资源 钱 也越小，关键是优化的户型规避了这些硬伤，可以或许 实现投资者、计划 方和斲丧 者三方代价 的最大化。因而一样平常 环境 下投资方和专业计划 公司都是乐意担当 的。
户型优化计划 自负 堂、楼梯 、电梯的计划 开始 ，自入户门进入套内空间，套内空间构成的根本 功能空间包罗 门厅、客堂 、餐厅 、厨房、寝室 、卫生间等，以下具体 分析各自的计划 要素和根本 计划 标准 。
1门厅
门厅是进入户内的第一个紧张 过渡空间 ，兼备出门和进门的临时 逗留、更衣换鞋等举动 活动 ，门厅空间和纳物空间根据户型巨细 而设定，门厅是整个住宅的“气貌 ” ，由门厅空间的计划 可推想居室全貌，感知主人为人行事之风。家具摆设以方便简便 为宜，单独鞋柜宽度一样平常 不小于300mm，鞋柜与衣帽柜实用 则宽度最好大于500mm；面积大于150㎡的户型最幸亏 邻近 入户门地区 预留临时 纳物和杂物空间 ，如鞋帽间 、健身东西 间等；门厅地区 的墙面要预留好开关面板、配电箱和可视对讲装备 的位置，克制 与家具摆设相互辩论 。
2客堂 与餐厅
客堂 的功能是各种家庭活动 和欢迎 来访客人的公共地区 ，客堂 的面宽相对比力 机动 ，标准 在3600mm~4500mm之间，但是客堂 的面宽一样平常 最好不小于3600mm，毕竟 客堂 空间是家庭中紧张 的活动 地区 ，要具备肯定 的较为机动 的空间来满意 差别 生存 风俗 的居住者个性化的生存 需求 。假如 户型面积受限也可得当 压缩。比年 来，客堂 和餐厅连通布局 情势 很常见，既有效 节流 面积 ，同时又能加强 空间感，对于中小户型的空间布局 非常实用 。固然 对于宽裕空间的大户型计划 独立的餐厅空间，不但 有浓厚 的就餐氛围 ，喜好 西式餐饮的居住者还可以将厨房与餐厅连通利用 （见图2-3） 。
图2-3 客堂 、餐厅空间关系表示 图
3厨房
起首 ，厨房要包管 精良 的采光 、透风 。其次，厨房的空间布局 应依照 “一远三近”原则，厨房最好阔别 寝室 、书房等私密、安静的空间以防止油烟 、噪音的干扰与污染；一方面只管 靠近入户地区 ，尽大概 地克制 穿行以包管 家务动线短，尤其是对于雇佣家庭保姆的家庭应与工人房、干净 区等空间邻近 摆设 ；另一方面厨房尽大概 靠近餐厅地区 ，方便餐饮的传送和两个空间的相互交换 。
再次 ，厨房是住宅户型中各种管线、装备 、电器的“聚集地”，留意 厨房烟道井、水管井或其他装备 管井的布局 会不会影响到厨房充足 的操纵 空间和蕴藏 空间，对于大户型的厨房空间一样平常 是可以满意 烹调 操纵 和蕴藏 需求的 ，但是对于面积指标有限的小面积户型，厨房的布局 和标准 就要经心 计划 。比方 ，有的厨房可摆放灶具、干净 盆 、冰箱根本 三件套装备 ，但是没有充足 的操纵 台面，这种环境 下就应思量 是否因厨房面积过小无法满意 根本 烹调 、蕴藏 等功能，亦或是布局 不公道 而影响到厨房空间的利用 率（见图2-4）。
图2-4 厨房空间利用 率表示 图
4寝室
寝室 的布局 在整个户型中确要保其私密性 ，以是 要只管 做到公私分离、动静分离。寝室 的开间和进深要公道 ，包管 苏息 空间的舒服 性和富足 的纳物空间，主寝室 应是寝室 之中面积配比最大的空间 。随着生存 程度 的进步 ，原来主卧空间的功能和标准 都已不敷 以满意 当代 生存 的需求。蕴藏 和享受的需求增长 ，单独衣柜难以满意 纳物需求，居住者盼望 有更多纳物空间可以将各类衣物、鞋帽及配饰等物品分类生存 ，以是 我们思量 计划 衣帽间大概 步入式衣橱。
当主人与后代 大概 尊长 共同居住时盼望 有更多的私密空间——独立的卫生间 、纳物空间、书房、扮装 间等 ，以是 主人房地区 的面积配比大大进步 ，面宽轴线尺寸应在3600mm以上为宜。一样平常 面积大于120㎡的户型可以在主人房地区 思量 衣帽间 、主卫，以及预留主人房与相邻房间归并 使之成为套房的机动 空间 。假如 处理 惩罚 好这几个空间的关系 ，不但 可以或许 机动 有效 地利用 空间，而且加强 主卧的舒服 性与私密性（见图2-5）。
图2-5主寝室 地区 布局 表示 图
次卧是相对主寝室 而言的寝室 空间，根据居住者差别 的生存 需求可以是儿童房、尊长 房、书房 、客房、保姆房等功能空间。以是 次卧空间的面宽、进深及位置不能单从一种功能出发 ，要具备肯定 的机动 性 。儿童房最好可以或许 靠近主卧，便于照看后代 。而青少年就盼望 有相对独立的 、相对私密的空间，面宽大于2700mm。尊长 房的位置最好具有精良 的采光和透风 条件以利于老年人的身心康健 ，而且空间标准 紧次于主人房，一方面要预留两张单人床的空间分身 风俗 分床苏息 的老人，进深不小于4200mm，面宽大于3600mm 。假如 可以或许 满意 以上几种空间的标准 要求 ，那么同样可以作为其他功能空间利用 。
5卫生间
卫生间同厨房一样，空间面积固然 不大，但是要综合思量 到管线、装备 、采光 、透风 以及私密性 ，以是 计划 细节较多，计划 难度也较大。以是 ，我们在处理 惩罚 卫生间与别的 空间的组合关系时要留意 综合以下几个关键点：
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面只管 包管 天然 采光与透风 。
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管线会合 摆设 ，而且管道井的位置应综合思量 排风、淋浴及吊顶的高度等因素，只管 设置在承重墙一侧，为日后空间改造预留肯定 大概 性。
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靠近寝室 地区 ，方便利用 ，但是要留意 卫生间门的对视题目 。
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卫生间应有得当 纳物空间，思量 封闭和开敞纳物情势 ，以方便分类蕴藏 各种生存 用品 。
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卫生间功能细分，功能分离布局 方便利用 。三房及三房以上户型应思量 居住者利用 的便利性。如今 随着生存 程度 的进步 ，一个卫生间偶然 间 已经不可以或许 满意 多个家庭成员利用 的便利性，以是 如今 很多 两房以上户型开始出现双卫、三卫 ，乃至 有更大面积的户型可以或许 做到每个房间都有套卫。假如 面积受限环境 下，可以思量 勤奋 能分离的布局 方式来办理 （见图2-6) 。
图2-6 卫生间功能分离布局 方式平面表示 图
闻
我们通过“望 ”把握 了团体 户型的格局及存在的“硬伤”，下一步则要运用专业知识来感知室内户型空间。
不少购房者关心住宅的风水 ，但 “风水”的概念很大、很深，作为专业工作者每每 克制 触及。本文借“闻 ”的方法来探究 一下工作中常碰到 的一些有关风水的题目 ，粗浅的表达风水在户型计划 中的明白 与应用 ，仅为抛砖引玉 。
所谓的好风水就是为居住者提供一个雅观 、舒服 、安全、便利的居住环境 。
1门厅
入户门厅是住宅的颜面，高度要包管 2.4m以上(可参照鲁班尺)，宽度有条件的做1.2m以上的双扇门 ，不发起 用子母门，单扇门则要包管 1m以上，中国新年有贴对联的习俗 ，以是 门两边 可以思量 预留对称的墙垛。入户门要求大气 、端正，忌正对电梯、楼梯 。入户后门厅（玄关）是一个过渡空间，面积视户型巨细 而定。玄关符合中国人“喜回旋 ，忌直冲”的风俗 ，起到聚气、旺气或旋气的功能，它的存在克制 了让客堂 、餐厅直对走廊，让人一清二楚 。
2客堂
客堂 是住宅中引人注目且表现 个性的空间 ，既是待客也是家庭成员聚集的空间 。在户型计划 中要求空间方正，忌七尖八角、狭长大概 呈不规则外形 ，无论户型巨细 均要包管 南北通透 ，有天然 透风 和精良 的采光。只管 包管 客堂 的沙发区和电视配景 墙体完备 ，沙发区不应直对寝室 门、厨卫门。
3餐厅
餐厅是补气的地方，一样平常 设置在稍潜伏 些的位置 ，可以或许 靠近 厨房；不得当 正对大门，更不能正对卫生间门，克制 卫生间浑浊 之气影响就餐环境 ；餐厅最好可以或许 豁亮 通透 、有直接透风 采光 。餐厅空间一样平常 摆放长方桌、正方桌或圆桌 ，用圆形餐桌较符合中餐的饮食风俗 。如今 盛行 分设中西餐厅，假如 空间充足 大，还可以计划 专门的早餐厅。
4厨房
厨房乃生“气”之地——色香味俱全的烹调 泉源 于此，内设水火相济之物。团体 位置一样平常 适宜 于安置在北方、东方 、东南边 、东北方 。室内炉灶忌与入户门、卫生间门或走道正对 ，以防冲气；炉灶只管 不要设在西边，炉灶两侧应留有肯定 的间隔 ，忌冰箱紧靠灶口或冰箱门正对灶具；厨房忌正对寝室 门 ，油烟之气会污染居住环境 ；厨房的上方更不能设置卫生间。
5卫生间
卫生间是当代 生存 中紧张 的构成 部分 之一，也是人类文明的高度表现 。起首 ，卫生间位置应相对潜伏 ，克制 直对大门大概 客餐厅，其位置不宜设在户型中心 部位，轻易 污染别的 空间 ，也倒霉 于卫生间的透风 采光 。其次，在空间答应 环境 下，卫生间应思量 干湿分区。再次 ，要包管 有一个卫生间的天然 透风 采光。暗卫在北方尚可容忍，而南边 湿润 闷热的气候 特点，卫生间的透风 采光因素在户型计划 中尤为紧张 。卫生间门忌正对房间门，尤其是主卧门大概 床 ，座厕也最好不要直对卫生间门。
6寝室
寝室 是户型中非常紧张 的场合 ，负担 着“补气、养气”之功能。“室雅何必 大，花香不在多 ” ，这是针对平凡 住宅的要求，差别 面积的户型对寝室 的需求不一样 。寝室 从属 居住者举动 活动 趋于“静”状态的空间，渴求在韶光 的流逝中静默 ，寝室 风水夸大 恭敬 生命规律和天然 规律，人生几近三分之一的韶光 在寝室 中度过，以是 寝室 的舒服 度要求黑白 常高的。
寝室 要求空间方正 ，圆形 、三角形、八角形平面假如 未经过后 期室内计划 的装饰，倒霉 于安宁、养气 、养身。寝室 对采光与透风 的要求与其他空间亦差别 ，最抱负 的状态是床位南北朝向 ，与地磁引力符合 合 ，利于就寝 。窗朝东方、东南边 或南边 ，每天 可以或许 欢迎 太阳，汲取 天然 界的能量。床是寝室 计划 的重中之重 ，开门忌直对床。床头之墙忌与卫生间墙共用，尤其是座厕或下水管位，污水静音会影响就寝 。
7书房
书房是当代 住宅尤其是改善型住宅所必须具备的个性化空间 ，除了读书以外还会成为中小户型的多功能房，负担 部分 集会 功能 。书房的位置必要 保持相对的潜伏 与安静，书房门不能正对厨厕。按民间风水说法 ，书房占据文昌位，厨厕之水火对文昌位会相冲。书房还要包管 天然 采光、透风 和精良 的视野，空间条件着实 范围 的环境 下也可以摆放绿色植物大概 悬挂字画 。书桌不宜正对明窗 ，易形成“望空”而精力 不易会合 ，除非书桌仅为装饰摆设 。书桌宜前空后靠，形成一个安定的磁场 ，不宜摆在正中，会形成无依无靠之嫌，而且 占据了中宫位。
以上罗列 了各个重要 空间的“风水 ”在户型计划 中要留意 的地方，只是一些共性和部分 生存 风水的细节 ，因生存 风俗 的差别 及个人需求的深度会有差别 的风水要求，这里就不再逐一睁开 。对于一个专业工作者来说，紧张 的是要对峙 “以人为本” ，对人性予以更多关怀，以营造舒服 、寂静 的生存 空间作为户型计划 的目标 。
风水蕴含丰富的生存 的细节与聪明 ，前面所讲到的“气”就蕴藏于各个空间之中 ，它存在却看不见摸不着，时候 影响着我们的生存 。我把户型各重要 空间、各元素以“气 ”的概念来形貌 如下：
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房门：“气穴” 。房门是通往室内的气流总阀，向各个空间运送 气流与能量 ，开关闭合，均衡 调和 。
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窗户：“气脉”。窗户纵然 互不相照，也能自成呼应 ，无形中串结起居举动 的气流脉络 。
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玄关：“气貌 ”。玄关是回家的第一道仪仗，由玄关的计划 即可推想居室全貌，更可由此感知主人为人行事之风。
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客堂 ：“气魄 ”。每个客堂 都凝结 着独特的气场，置身此中 ，主人的性格与喜好 立刻 了然于心 。
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阳台：“气色”。阳台拥有着宽广 的视角，为百口 采撷四序 的第一缕阳光，活色而生香 ，生存 因此而豁亮 。
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主卧：“气宇 ” 。私家 空间每每 是心田 最真实的投影。寝室 也每每 能折射出主人恢弘的精力 天下 。
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客卧：“气质” 。客卧表现 的是主人的待客之道，客人所感受到的，不但 是主人的气质 ，更是主人的用心 。
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卫生间：“气道”。卫生间为百口 人提供独享私密空间，道通则气畅，恣意 享受身材 的放松与伸展 。
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厨房：“元气”。厨房是提供百口 人能量的动力源泉 ，用大天然 的英华 烹调 一室温馨，幸福人生由此开始。
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衣帽间：“气相 ” 。衣帽间计划 作为主品德 貌与仪相的衬托 ，彰显主人派头 人生 ，并解释 生存 细节的舒服 之美。
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家庭厅：“和睦 ”。家庭厅内亲情洋溢，其乐陶陶 ，温馨互动，共享天伦 ，愉悦品尝美好 的生存 滋味。
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影视厅：“气愤 ” 。无论网络游戏、经典影戏 抑或家庭卡拉ok，影视厅内的无穷 高兴 与气愤 ，使工作的疲惫 与烦闷烟消云散。
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儿童房：“气愤 ”。感动于那些童心 、童真、童趣 ，一个童话王国，让家庭将来 的盼望 在此茁壮发展 。
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蕴藏 间：“宇量 ”。居家蕴藏 与空间造景兼得，收藏生存 每个细节 ，体验来自家的修养与包涵 。
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书房：“灵气” 。书房，是修身养性的高雅 之地，寂静 致远的静态空间。翰墨馨香 ，润泽 心灵，成绩 精英人杰。
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会客室：“心胸 ” 。宴客聚友，品茗对弈 ，言笑 风生，尽显主人豪迈 高贵 气质，生存 豪然心胸 。
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走廊：“气流”。氛围 和致流畅 ，清风自由流淌 。尽享清新舒畅 畅快 呼吸 ，生活动 线畅达自若 。。
问
各阶段的题目 户型都可以举行 计划 优化，但在实际 工作中，计划 方与项目管理方对户型优化必要 的根本 信息的认知都不敷 完备 ，项目管理方每每 没有把项目定位信息、项目盼望 环境 等条件告知清楚 ，就要求计划 方动手 睁开 工作，大概 说从户型优化的角度去提参考意见。假如 计划 方对于户型计划 的阶段性以及户型优化的可行性认知不到位 ，立刻 就动手 户型优化工作，末了 交给开辟 商的优化结果 根本 得不到落实，计划 方常常 因此白白耗费 时间和精力 。以是 这就必要 去“问” ，也就是通过深入的 、全方位的沟通来相识 ，以便正确 地把握 完备 的第一手信息。具体 有如下步调 ：
1网络 信息
根本 信息分为两类：项目定位信息、项目盼望 信息。项目信息网络 方式可以通过电话扣问 、填写咨询表格等方式从投资方和项目管理方获取，也可以去项目现场实地观察 ，加以记录 、整理 。
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项目定位信息
项目定位信息包罗 贩卖 的潜伏 斲丧 群体的定位，是刚需型 、改善型还是 奢享型？初定售价多少？在该地区 团体 项目开辟 中的定位档次……这些有助于判定 我们前面所探究 的“望 ”和“闻”查出的症状是否精确 ，包罗 户型布局 、户型构筑 面积等，相识 到所优化的户型后期是否必要 做交楼标准 计划 等等。
一样平常 来讲 ，与毛坯房相比力 ，做交楼标准 装修（简称精装修）更加依靠 于户型优化，由于 毛坯房交到业主手中后毕竟 还可以在装修时改造 ，在贩卖 的过程中也可以通过后 期“个性化调解 ”去补充 户型计划 不敷 的缺陷。但精装修的户型就完全不一样，无论从经济、功能 、雅观 大概 环保等各个角度，都必须一次到位 ，稍有不慎将对后期的贩卖 带来不可估量的难度和经济丧失 。每每 一处微小的计划 优化都可以为投资方节流 几百万乃至 上千万 元，大概 有大概 因此而增长 该户型数百万乃至 数千万 元的贩卖 代价 。一面墙、一个开关、一个插座 、一个下水道、一根梁等都对户型的优劣起到关键性的作用，这更加表现 了“户型优化 ”的专业代价 之处。对于这一点的认知 ，只有履历 过庞大 丧失 （指不注意 户型优化）大概 得到过很大收益的投资方才有深刻的领会 。
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项目盼望 信息
网络 完备 正确 的项目盼望 信息，可以资助 我们具体 相识 项目建立 当前的具体 环境 。户型优化与开辟 商的相干 部分 、计划 院 、土建施工单位 举行 全方位的沟通，拿到正确 有效 的项目盼望 信息 ，接下来与项目管理方沟通相识 项目团体 的建立 进度和贩卖 筹划 ，尤其是贩卖 节点。为了赶时间而不吝 代价的案例比比皆是 ，有的项目即便户型差，为了赶上贩卖 旺季也只能急遽 上马 ，由于 时间节点对贩卖 来说太紧张 了，再好的优化户型也不能影响贩卖 进度 。以是 户型优化与项目管理方必要 倒推时间来确定户型优化的范围、深度和时间节点，确保计划 周期不会改变原定的贩卖 筹划 和目标 。
2分析信息
对于网络 到的完备 的项目定位信息和盼望 信息我们必要 与项目管理方一起举行 分析 ，对于形成当前局面的缘故起因 有正确 的认识 。导致这些“症状”的缘故起因 ，有大概 是营销的意见，有大概 是构筑 规划的缘故起因 ，有大概 是布局 计划 的要求，也有大概 是投资人的个人判定 及个人爱好，尚有 大概 就是这个项目标 其他特别 要求 ，比方 当局 政策的缘故起因 、市场偏好 、规划计划 条件限定 等等，相识 并分析这些信息，以方便“对症下药”。
切
通过“望”、“闻 ”、“问” ，综合分析出症状地点 ，我们对已有户型的优劣有了精确 的认识 ，对存在的题目 ——“症状”做出正确 到位的分析，和开辟 商取得共识 。接下来对有“症状 ”的户型动手 举行 调解 ，也就是户型优化要睁开 的实际 工作——“切”。优化调解 依照 “局部改造，不伤团体 ”的原则，不能顾此失彼。既要顾及利用 的功能性 ，又要思量 到各专业、各工种的特别 要求，更要思量 差别 条理 居住者的特点，除此以外还应思量 到本钱 的节省 、贩卖 环节的流畅 。这要求计划 师具备踏实 的专业知识、丰富的生存 体验以及对市场全面而正确 的认识 。
户型优化涉及调解 的范围有：营销定位、空间布局 、布局 摆设 、机电装备 摆设 、室内摆设 等等 ，调解 的内容很多 ，统统 按照“局部服从团体 ，微观服从宏观 ”的方针开展工作。
在户型优化的过程中不能由于 盲目寻求 美满 ，应尽大概 恭敬 已有的户型计划 ，存优去劣，一样平常 环境 不要通盘 颠覆 原来的计划 ，偏离原有营销战略 。要满意 规划条件包罗 容积率 、构筑 密度、绿化指标等等，更要包管 原有营销筹划 的圆满实行 ，克制 造成更大的浪费。我曾参加 杭州某楼盘的户型优化工作，由于前面多家构筑 计划 公司反复 调解 计划 仍达不到开辟 商的要求 ，因此给予我们的条件很优惠，乃至 增长 户型面积都没题目 。完全按照营销的引导 意见举行 了多次调解 ，户型面积越调越大 ，开辟 商对户型优化很满意 ，但渐渐 离开 了项目原来的定位，给日后贩卖 增长 了难度 。
通过对户型常见题目 举行 分析 ，每个项目差别 功能空间其“症状”轻重表现 不一样。对于题目 不多——“症状”较轻的户型，只需通过简单 的计划 方法举行 调解 处理 惩罚 ，如墙体偏移、门洞移位或缩紧或扩大面宽或进深等。针对题目 多——“症状 ”较严峻 的户型 ，则由外而内 、由大到小举行 团体 调解 ，可从公共空间、构筑 外立面、构筑 外窗等方面动手 调解 。无论症状轻或重的户型，都需注意 公共空间以及室内装备 位置摆设 ，涉及部位虽不多，但每每 潜伏 性很强，不易发现也不好 处理 惩罚 ，否则会引出诸多题目 。
实际 工作过程中“切”的方法和步调 （本节内容可连合 第三篇项目实例相干 章节阅读）：
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用红笔圈出原有户型上的各种不公道 的题目 并形成笔墨 陈诉 ，红圈勾勒的地区 ——“症状”必须符合当前项目标 实际 环境 。
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对红圈勾勒的地区 与项目管理方从专业的角度举行 讨论，颠末 评估告竣 共识，确定需优化的范围。
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对需优化的范围——存在“症状 ”的部分 举行 调解 ，拿出优化后的开端 方案 。
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把开端 优化方案中调解 过的部分 用差别 颜色标示，和原户型方案放在同一处举行 对比，让开辟 商一览无余 ，评判前后计划 的优劣，以此作为开辟 商 、项目管理方是否采取 优化结果 的判定 依据。
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颠末 讨论并修改，确定终极 优化方案。
户型优化计划 不但 仅包罗 平面图的调解 工作 ，尤其对于后期需精装修的户型，要举行 “户型天花计划 ”、“户型灯位计划 ”、“户型强弱电计划 ”等一系列工作，读者可参考本篇第三章“户型标准 化 ”的相干 内容 。
双优计划 实例 (刚需小户型)
刚需小户型
)
南宁某着名 楼盘交楼标准 项目
图3-1 原构筑 单体平面图
图3-2 原标准 层户型平面分析图
(一)户型症状分析要点：
A.餐厅实际 可利用 面积小 ，不敷 以满意 三房家庭的利用 。而且 访客、家人 、家务三条动线过于麋集 交错 ，入门即见厨房，无过渡区。
B.主人房飘窗及管井位占据面积过大，主卫空间尺寸不能有效 地摆设 装备 。
C.走廊位浪费面积过大。
(二)户型优先结果 分析：
图3-3 标准 层户型优先结果 分析图
(三)结果 遗憾
1.厨房操纵 台面稍短。
本文节选自《户型大家 》 ，作者周文胜系“榀格计划 ”总计划 师、“新住宅人本主义”提倡 者、中国十大样板房空间计划 师 。
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