泉源 ：房地产研究-侯丽科
缘起
---
4月11日 ，李总理再次指出2017年将研究订定 粤港澳大湾区都会 群发展规划，比起雄安新区，我们更信托 市场的力气 ，我们以为 粤港澳湾区的融合更顺应经济规律和发展趋势，我们更信托 市场的力气 。从经济密度 、生齿 布局 和地区 经济互补等考量，粤港澳湾区有望成为天下 级大湾区 ，
从而以市场化的名义与雄安主题并驾齐驱 。从地产标的受益程度 看，首选珠海、深圳和广州布局 标的。
保举 标的：
深圳地区 保举 ：招商蛇口、天健团体 、华联控股、华侨城A、深振业 、中洲控股、南山控股；
珠海地区 保举 ：华发股份、格力地产、世荣兆业；
广州地区 保举 ：保利地产 、粤泰股份、香江控股等；
其他辐射地区 ：厦门：建发股份、厦门国贸。
港股受益标的：龙光地产 深圳控股 、佳兆业团体 、中国恒大、绿景中国
1. 专家发言---
侯丽科（房地产行业团队负责人，研究所所长助理）??
1
粤港澳大湾区建立 上升至国家级战略
1）粤港澳大湾区具有紧张 的经济职位 。粤港澳大湾区都会 群指的是由广州 、深圳、珠海、佛山 、惠州、东莞、中山 、江门、肇庆9市和香港、澳门两个特别 行政区形成的都会 群。
当局 渐渐 将粤港澳大湾区的建立 提拔 至国家级战略高度。1）2017年3月5日，李克强总理作在《当局 工作陈诉 》提出“研究订定 粤港澳大湾区都会 群发展规划” ，明白 了该地区 建立 的战略高度 。2）早在2009年，当局 就将粤港澳大湾区的建立 列入都会 规划中。
2
粤港澳湾区有望崛起成为天下 级湾区
2.1 天下 三大湾区共同点
天下 三大湾区在其国家均有举足轻重的职位 ，在多个方面具有共同点。从体量上来看 ，三大湾区的占地面积和生齿 容量都具备较大规模；从财产 布局 上来看，第三财产 比重均在75%以上，而房地财产 和金融业占据紧张 的职位 ；从经济实体上看 ，天下 级湾区具有创新型企业以及强大 的金融保险业作为湾区经济发展的紧张 支持 。从劳动力素质上看，由于具有会合 的风险资源 和较高的研发投入，湾区中的劳动力素质较高 。
2.2 粤港澳大湾区具有成为天下 级湾区的底子
粤港澳大湾区生齿 密度、人均GDP 、地皮 产值均高于国内的长三角、京津冀 ，经济聚集度高有利房地财产 长远 发展。
湾区对比：与天下 其他两大湾区对比，粤港澳大湾区面积最大、常住生齿 最多，但地皮 产值 、人均GDP最小 ，整个湾区的经济聚集度仍有较大的提拔 空间。
粤港澳大湾区的占地面积和生齿 高出 天下 三大湾区，但财产 布局 中第三财产 占比仍低于天下 级湾区 。粤港澳大湾区相比三大湾区，第三财产 占比力 小，仅有60.37% ，但相较于我国第三财产 占比51%的均匀 程度 而言，仍属于较高程度 。
粤港澳大湾区正在打造仅次于美国硅谷的高科技财产 引领区，同时湾区中的金融业竞争力不绝 提拔 。1）以深圳为例 ，2015年高新技能 财产 增长 值为5847.91亿元，占GDP比重为33.4% 。全社会研究投入占全市GDP比重到达 了4.05%， PCT拥有量到达 1.33万件 ，涌现了像华为、大疆创新等一批天下 领先的高科技企业。2）在香港、上海国际金融中心 和深圳国家金融中心 领导 下，如今 粤港澳大湾区已经吸引了70多家天下 排名前100位的银行，港交所和厚交 所IPO总额突破1754亿港元 ，仅次于纽交所的1788亿港元。根据2014年3月份发布的环球 金融中心 指数表现 ，深圳金融业竞争力上升强劲，排名第18位 ，香港金融业竞争力排名第3位 。
教诲 同盟 推动粤港澳大湾区教诲 、人才和科技的深度相助 。2016年11月15日，粤港澳高校同盟 在广州中山大学正式创盟，包罗 香港9所大学在内的26所粤港澳三地高校入盟。粤港澳精英大学之间制度化的相助 交换 ，可以进一步提拔 地区 内高校团体 办学程度 和进步 相助 条理 ，打造“粤港澳一小时学术圈 ” 。新创建 “同盟 ”将推动三地的教诲 、人才和科技的深度相助 ，打造珠三角的人才高地、教诲 高地。
粤港澳大湾戋戋 位于我国珠江通往南海的紧张 出海口，区位上风 显着 。大湾区港口资源非常 丰富 ，拥有香港港 、深圳港、广州港等天下 级集装箱港口。2015年广深港三大港口的集装箱吞吐量到达 了6171万标箱，仅深圳港就包罗 盐田港、赤湾 、蛇口、大铲湾等港口，港口泊位已到达 156个 ，港口集装箱吞吐量到达 2420万标箱，居环球 第三位 。
3
粤港澳大湾区交通发展、财产 升级、生齿 稳固 增长
3.1 大湾区交通圈建成推动三地相助 发展
粤港澳1小时交通圈将在五年内成型。2016年9月出台的《广州市综合交通发展第十三个五年规划》提出要加快 广汕高铁 、深茂高铁等高快速铁路项目标 建立 ，买通 粤赣皖苏、粤黔滇川、粤桂海铁联运物流畅 道。推进广清城轨 、广佛环线、穗莞深城轨等7条城轨建立 ，串接白云机场、广州南站等重要 节点，实现以广州为中心 的珠三角港澳1小时交通圈 。
港珠澳大桥年底通车后将更精密 地毗连 香港 、澳门和珠西都会 群。港珠澳大桥主体桥梁已全线贯通，预计可于2017年底通车。粤港澳大桥的兴建不但 有利加强 包罗 香港及深圳的珠江东岸 ，与包罗 珠海及澳门的广东西部的接洽 ，使整个珠江三角洲地区 交通网络终极 完成，流畅 无阻，提拔 三地互补功能 ，推动地区 经济的大发展，顺应 经济国际化与地区 经济一体化的必要 ；而且也有利珠江三角洲与中国大西南交通运输的毗连 ，扩大港澳珠三角向中国西南部发展的空间 。
南沙机场有望年内开工 ，助推形成粤港澳大湾区都会 群。此前中国民航“十三五”发展规划中，提出要建立 京津冀、长三角、珠三角机场群，此中 珠三角机场群正位于粤港澳大湾区。据相识 ，南沙将致力成为粤港澳大湾区都会 群核心 流派 都会 ，将加快 和谐 用地保障等各项前期工作，推动商务机场年内开工 。
佛山规划多条轨道 ，打造地区 性交通网络。根据客岁 底国务院批复通过的《佛山市都会 总体规划（2011—2020年）》，为了广佛同城发展 、共同打造超等 都会 ，佛山规划了多条轨道交通与广州对接 ，这是一个大的都市化地区 性网络，表现 了枢纽的作用。在建的佛山西站也是广佛都市圈的西站，将与贵广高铁、南广高铁等铁路相连，也发挥了枢纽的作用 。
3.2 大湾区生齿 数量 上升 ，动员 地产长期 需求
粤港澳大湾区生齿 数量 稳步上升，动员 房地产长期 需求。粤港澳大湾区2016年生齿 达11708万人，此中 广东地区 生齿 到达 10999万人 ，生齿 数量 稳步上升，而随着粤港澳大湾区的推进发展，第三财产 中的金融业 ，高科技制造业和运输业等不绝 发展，该地区 生齿 有望进一步增长 ，生齿 增长 不绝 进步 地区 的人力资源 ，为将来 的都会 发展注入活力。
粤港澳地区 小门生 生齿 回升，预示改善性住房需求提拔 。中小门生 人数一方面可以真实反映常住生齿 数量 ，另一方面可以猜测 将来 生齿 变革 趋势 ，同时中小门生 家庭通常具有改善型住房需求，因此也可以从侧面来反映该地区 改善型住房需求量 。根据统计图表可以看出，粤港澳大湾区的小门生 数量 颠末 2004年以来的不绝 降落 后，从2012年起开始稳步回升。
3.3 粤港澳大湾区经济增速换挡 ，经济布局 升级经济
经济增速换挡，经济布局 升级。2000年以来，粤港澳地区 经济增速处于不绝 颠簸 变革 中 ，在2008年经济危急 之前，GDP增速最高到达 16%左右 。经济危急 之后，经济增速颠簸 下滑 ，但经济中的财产 布局 不绝 升级，带来更大的将来 增长潜力。地区 内部差别 都会 工业化、城镇化程度 差别 较大，只管 部分 地区 由高速发展进入中速发展 ，将来 随着地区 联动协作机制的进一步改善，地区 内部分 都会 有望创造新的发展潜力，地区 团体 保持中高速增长速率 可期。
粤港澳地区 第三财产 占比高出 天下 均匀 程度 。第三财产 的不绝 升级不但 以为这该地区 将来 可以吸取 的劳动力生齿 不绝 上升 ，同时也预示着高收入人群的比例将会上升，进而动员 住房 、斲丧 等需求的进一步上升。
粤港澳自贸区推动创新金融与特色金融范畴 取得盼望 。从环球 金融的视角看，香港可以充当好“纽伦港 ”的脚色 ，即成为紧随纽约、伦敦之后的国际金融中心 。要实现这个目标 ，香港必须精密 接洽 珠三角地区 ，成为中国企业在境外的最紧张 的上市融资中心 、最紧张 的人民币离岸结算中心 以及中国最紧张 的资产管理中心 。同时，由广州南沙、深圳前海及珠海横琴三大平台构成 的粤港澳自贸区定位于依托港澳 、服务本地 、面向天下 ，将自贸试验区建立 成为粤港澳深度相助 树模 区、21世纪海上丝绸之路紧张 枢纽和天下 新一轮改革开放先行地。
南沙期货买卖 业务 所使得航运业有望借助金融实现财产 转型 。广州建立 国际航运中心 所必要 的特色金融，包罗 融资租赁业务假如 得以大发展，则完全有大概 把航运业如许 一个传统意义上的重资产行业变为轻资产行业 ，以金融为本领 实现传统财产 向当代 财产 富丽 转身的图画将变得清楚 可见。近来 ，中心 已经答应 南沙创建 商品期货买卖 业务 所，联同深圳比力 成熟的风险投资中心 和广州比力 成熟的贸易 银行中心 以及澳门和珠海的债券市场 、资产管理特色 ，粤港澳大湾区完全有大概 打造创建 于传统贸易 银行之上的中国纳斯达克买卖 业务 所和创新金融、科技金融中心 ，为推动我国的创新驱动发展战略提供金融支持。
三地相助 助推互联网财产 多元化。粤港澳三地必要 打造先辈 制造业和当代 服务业的新业态，以回应来自长三角等地区 的挑衅 。如今 ，深圳已经孵化出大疆无人机、翎客航天 、光启科学等一批硬件科技企业。别的 ，就产值而言，深圳已经成为环球 第一大斲丧 电子制造基地，其在珠三角地区 的湾区气质也日渐表现 出来。
2. 部分 受益标的洞察---
【华发股份】高增长+高送转+高股息 ，大湾区铸就新龙头
1、地区 龙头迎新机会 ，地皮 代价 重估合法 时 。作为深耕粤港澳大湾区的龙头开辟 商，公司湾区地皮 储备（未结算口径）布局 达634.8万方 ，占比高达45.6%。此中 珠海地区 土储面积395.3万平方米（占比28.4%），中山188.6万平米（13.5%）和广州50.9万平米（3.7%）。别的 公司正积极布局 上海（土储占比3.9%）和武汉（9.4%）等一二线都会 。粤港澳大湾区都会 群发展规划后续有望渐渐 落地，湾区在国家经济发展中职位 将处于连续 上升期 ，公司丰富土储代价 有望重估，迎来政策红利劳绩 期，港珠澳大桥的通车以及自贸片区扩容将加快 这一过程。
2、业绩高增长加高送转 ，股息率高达5.4%。2016年公司实现贩卖 370亿元，同比增178.2%，重要 受益于推盘量提拔 及市场回暖；业务 收入达132.99亿元 ，同比增长60.07%；净利润10.18亿元，同比增长49.73%；公司在贩卖 体量和营收大幅提拔 的同时，利润率也稳步上升，此中 毛利率和净利润率达33.28%和10.74% ，分别增2.71ppts及2.48ppts 。公司每10股转20股同时大比例分红（现金分红比例高达92.45%），股息率高达5.36%，属于当前市场绝佳的高股息率高发展 低估值代价 品种。
3 、股权鼓励 提拔 内生动力 ，融资源 钱 明显 降落 。公司股权鼓励 筹划 落地，涉及160名中高层管理职员 ，共779.5万股限定 性股票 。与公司业绩和个人稽核 挂钩的解锁条件将有效 抖擞 管理层活力 ，核心 员工凝结 力大为加强 ，红利 本领 和净利润增速有望维持高位。公司融资源 钱 降落 明显 ，已发行70亿非公开公司债 ，均匀 融资源 钱 降落 至6.85%（2015：9.17%）。
【格力地产】驻足 珠海，大力 大举 发展海洋和口岸经济
1、公司房地产开辟 业务布局 重要 会合 在珠海市和重庆市，拥有未结地皮 储备面积近200万方 ，近一半储备位于珠海市。
2、公司将来 以“驻足 珠海，重点布局 ”为战略总方针，形成“房地财产 、海洋经济财产 、口岸经济财产 以及当代 服务业和当代 金融业”五大板块综合发展的全新财产 格局 。此中 海洋和口岸经济是公司房地产之外的另两大支柱，海洋和口岸经济为战略方向选择 ，将来 发展空间较大，而粤港澳大湾区主题将加快 公司海洋和口岸经济的发展速率 ，1）香洲渔港搬迁 ，公司负责地区 地皮 整理和渔港建立 等，不打扫 后续做一些二级开辟 。2）游艇船埠 ：建有或拟建格力海岸、香洲港、万山 、珠澳口岸等多个船埠 泊位。3）海岛开辟 拟打造中国的马尔代夫 。4）为港珠澳大桥人工岛和其上口岸项目标 建立 体，不打扫 后续在岛上拿地。
【招商蛇口】三大板块全面受益于粤港澳大湾区的崛起！
1、房地产开辟 方面。招商蛇口在粤港澳湾区内未结储备约670万方 ，布局 在粤港澳大湾区货值占比高出 50% 。此中 在深圳前海蛇口自贸区拥有地皮 利用 权超500万平，房产近200万平。存量资源升值空间巨大
2、园区开辟 方面。在2016年6月，公司公布 与前海管理局共同开辟 位于前海的地皮 ，9月，两边 正式合资创建 “深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司 ”，合资比例为50:50 ，主导自贸区地皮 的整备 、开辟 、运营工作，前海片区总面积15平方公里，此中 自贸投资公司负责运营核心 的妈湾地区 ，涉及地皮 面积2.9平方公里 。将来 的增量资源有包管 。
3、邮轮母港业务方面。我国已成为亚太地区 最具活力和最大的邮轮市场 ，粤港澳大湾区以后更是邮轮市场的核心 地点 。公司运营的深圳蛇口太子湾邮轮母港在2016年11月隆重 开港，成为推动深圳旅游发展的紧张 引擎，成为深圳毗连 天下 的新桥梁。而公司也开端 完成在深圳 、厦门、青岛、上海等沿海都会 的邮轮母港布局 ，公司的邮轮母港业务有望得到敏捷 发展。
【天健团体 】“基建+地产”的扩张模式获取优质资源
1 、公司房地产开辟 业务储备优质，会合 在粤港澳湾区。公司地产项目和地皮 储备优质，如今 重要 布局 深圳、广州、上海 、南宁、长沙和惠州6个都会 ，公司地皮 储备（未结口径）近195万平，约72万平位于深圳、广州和惠州；
2、公司还是 深圳市棚改项目紧张 的承接主体，承接号称“中国棚改第一难”的罗湖区“二线插花地”项目 ，盼望 超出预期，后续有望成为公司紧张 的地皮 泉源 。
3 、公司拥有市政公用工程施工总承包特级资质，以基建为核心 获取资源的发展路径渐渐 清楚 。2016年中标项目中 ，深圳市及其周边都会 的项目占比83%，区位上风 不绝 强化。包罗 中标EPC项目3个（深圳市高新区交通改造工程、龙岗区阿波罗将来 财产 城启动区底子 办法 EPC项目、坪山新区雨污水管网工程EPC项目），以及子公司中交天健参加 的连合 体中标深圳机场三跑道扩建工程园地 陆域形成及软基处理 惩罚 工程EPC项目 。粤港澳大湾区的崛起有望为公司带来更多的构筑 施工项目，预计后续公司在深圳市围填海工程 、都会 旧改、保障房及棚户区建立 等在内市政工作范畴 举行 深条理 相助 ，开辟 资源获取方式更加多元化。
【保利地产】布局 天下 的开辟 商，广东省是保利地产的大本营，公司在广州、佛山 、东莞、中山、珠海 、江门都有布局 ，在粤港澳大湾区有很强的资源获取上风 。根据不完全统计，粤港澳大湾区未结地皮 储备近1500万平，此中 广州地区 340万平 ，佛山地区 720万平，东莞122万平，中山71万平 ，珠海32万平，江门188万平 。别的 公司团体 估值较低，PE仅为8倍 ，后续有很大估值提拔 的空间。